Os aluguéis são moderados. Então, por que isso não aparece nos dados de inflação?

O Fed pode ter um problema habitacional. No mínimo, tem um mistério habitacional.

A taxa de inflação global diminuiu significativamente ao longo do ano passado. Mas a habitação provou ser uma excepção teimosa – e surpreendente. Os custos dos abrigos aumentaram 6% em Janeiro em relação ao ano anterior, e aumentaram mais rapidamente numa base mensal do que em Dezembro, de acordo com o Departamento do Trabalho. Esta aceleração foi uma grande razão para o aumento dos preços globais ao consumidor no mês passado.

A contínua inflação imobiliária representa um problema para os responsáveis ​​da Fed, à medida que consideram quando devem cortar as taxas de juro. A habitação é a maior despesa mensal da maioria das famílias, o que significa que tem um grande impacto nos cálculos da inflação. A menos que os custos da habitação acalmem, será difícil para a inflação como um todo regressar de forma sustentável à meta de 2% do banco central.

“Se quisermos saber para onde vai a inflação, temos de saber para onde vai a inflação imobiliária”, disse Mark Franceschi, diretor-gerente da Zelman & Co., uma empresa de pesquisa imobiliária. Ele acrescentou que a inflação imobiliária “não está desacelerando no ritmo que nós ou qualquer pessoa esperávamos”.

Estas projecções basearam-se em dados do sector privado provenientes de sites imobiliários como Zillow, Apartment List e outras empresas privadas que mostraram que as rendas quase não subiram recentemente e estavam a cair directamente em alguns mercados.

Para os compradores de casas, a combinação do aumento dos preços e do aumento das taxas de juro tornou a habitação cada vez mais inacessível. Por outro lado, muitos proprietários existentes ficaram parcialmente protegidos do aumento dos preços porque obtiveram hipotecas de taxa fixa com pagamentos que não mudavam de mês para mês.

Contudo, os preços da habitação e as taxas hipotecárias não aparecem diretamente nos dados de inflação. Isso ocorre porque comprar uma casa é um investimento, e não apenas uma compra do consumidor, como mantimentos. Em vez disso, os dados da inflação baseiam-se nas rendas. Com os dados privados mostrando uma moderação dos aluguéis, os economistas esperavam que uma desaceleração também aparecesse nos dados do governo.

Os responsáveis ​​da Reserva Federal rejeitaram largamente a inflação imobiliária durante grande parte do ano passado, acreditando que os dados oficiais foram simplesmente lentos a captar a tendência de desaceleração evidente nos dados privados. Em vez disso, concentraram-se em medidas que excluíam o abrigo, uma abordagem que consideravam reflectir melhor as tendências subjacentes.

Mas à medida que o desacordo persiste, alguns economistas dentro e fora da Fed começaram a questionar estes pressupostos. Economistas do Goldman Sachs aumentaram recentemente as suas previsões para a inflação imobiliária este ano, citando o aumento dos aluguéis para residências unifamiliares.

“É evidente que há algo a acontecer que ainda não compreendemos”, disse Austan Goolsbee, presidente do Federal Reserve Bank de Chicago, numa entrevista recente. “Eles me perguntam: o que você está assistindo?” Eu diria: “Estou de olho na habitação porque é isso que ainda é estranho”.

Dados atrasados

A natureza teimosa da inflação imobiliária não é um mistério completo. Os economistas sabiam que demoraria algum tempo até que a moderação nas rendas mostrada pelos dados do sector privado chegasse ao índice oficial de preços no consumidor do Departamento do Trabalho.

Existem duas razões para este atraso. A primeira é técnica: os dados do governo baseiam-se num inquérito mensal a milhares de unidades de aluguer. No entanto, uma determinada unidade só é digitalizada uma vez a cada seis meses. Assim, se um apartamento for vistoriado em janeiro e o aluguel subir em fevereiro, esse aumento não aparecerá nos dados até que o apartamento seja vistoriado novamente em julho. Isto faz com que os dados governamentais fiquem atrás das condições, especialmente durante períodos de rápidas mudanças.

A segunda razão é conceitual. A maioria dos índices privados só inclui aluguéis quando conseguem novos inquilinos. Mas o governo pretende cobrir os custos de habitação para todos os inquilinos. Dado que a maioria dos arrendamentos dura um ano ou mais, e porque aqueles que renovam os seus arrendamentos obtêm frequentemente um desconto em relação às pessoas que alugam no mercado aberto, os dados governamentais serão geralmente revistos de forma mais gradual do que os indicadores privados.

Os dados públicos e privados deverão eventualmente convergir. Mas não está claro quanto tempo levará esse processo. Por exemplo, o rápido aumento das rendas em 2021 e 2022 fez com que muitas pessoas permanecessem onde estavam, em vez de mergulharem no aquecido mercado de arrendamento. Isto, entre outros factores, pode ter feito com que demorasse mais tempo do que o habitual para que as rendas de mercado fossem filtradas nos dados governamentais.

Há sinais de que uma desaceleração está em curso. Os aluguéis aumentaram a uma taxa anual inferior a 5% nos últimos três meses, abaixo de um pico próximo a 10% em 2022. Fontes de dados privadas divergem sobre até que ponto a inflação dos aluguéis ainda precisa passar, mas concordam que o tendência deve continuar.

“Na maior parte, todos dizem a mesma coisa, que a inflação das rendas moderou significativamente”, disse Laura Rosner Warburton, economista-chefe da empresa de investigação económica Macropolicy Perspectives.

Casas versus apartamentos

Embora a inflação das rendas possa finalmente estar a moderar, a medição dos custos para os proprietários feita pelo governo não seguiu o exemplo; Já acelerou nos dados do último mês. Como há mais americanos que possuem casa própria do que alugam, a habitação ocupada pelos proprietários domina a componente de abrigo do IPC.

As despesas que a maioria das pessoas associa à aquisição de casa própria – pagamentos de hipotecas, seguros residenciais, manutenção e reparações – não estão diretamente incluídas nas medidas de inflação.

Em vez disso, o governo mede a inflação habitacional para os proprietários, avaliando o custo do aluguer de uma casa semelhante, um conceito conhecido como equivalentes de aluguer ocupados pelo proprietário. (A ideia é que isto meça o valor do “serviço” de fornecer habitação, distinto dos ganhos de investimento de possuí-la.)

As métricas de aluguel e propriedade normalmente andam juntas porque se baseiam nos mesmos dados básicos – uma pesquisa de milhares de unidades de aluguel. Mas para calcular os números de propriedade, o Departamento do Trabalho dá mais peso às casas que são comparáveis ​​às unidades ocupadas pelos proprietários. Isto significa que se diferentes tipos de habitação se comportarem de forma diferente, as duas medidas podem variar.

Alguns economistas dizem que isto pode ser o que está acontecendo agora. O boom na construção de apartamentos nos últimos anos ajudou a reduzir os aluguéis em muitas cidades. No entanto, as casas unifamiliares ainda são escassas, à medida que milhões de millennials chegam ao ponto em que querem mais espaço. Isso resulta em custos mais elevados das casas tanto para compradores quanto para locatários. Como a maioria dos proprietários vive em residências unifamiliares, as unidades unifamiliares desempenham um papel importante no cálculo do aluguel equivalente ao proprietário.

“Há mais calor por trás das famílias unifamiliares e há argumentos muito bons a serem apresentados sobre por que esse calor persistirá”, disse Skyler Olsen, economista-chefe da Zillow.

Sorte ou algo mais?

Outros economistas duvidam que o aumento da inflação em Janeiro seja o início de uma tendência mais sustentável. Os aluguéis de casas unifamiliares ultrapassaram os aluguéis de apartamentos por um tempo, mas só recentemente a inflação divergiu entre proprietários e locatários. Isto sugere que os dados de Janeiro foram um acaso, disse Omair Sharif, fundador da Inflation Insights, uma empresa de investigação económica.

Sherif disse: “As questões mensais em geral podem ser voláteis”. Ele disse que a boa notícia no relatório é que o crescimento dos aluguéis está finalmente começando a esfriar, o que o deixa mais confiante de que a tão esperada desaceleração aparecerá nos dados oficiais.

Mas esta conclusão não é de todo certa. Antes da pandemia, diferentes partes do mercado imobiliário contavam histórias geralmente consistentes: os aluguéis de apartamentos subiam na mesma proporção que os aluguéis de residências unifamiliares, por exemplo.

Mas a pandemia destruiu este equilíbrio, fazendo com que as rendas subissem em alguns locais e caíssem noutros, e perturbando as relações entre diferentes escalas. Isto torna difícil ter certeza sobre quando os dados oficiais irão se acalmar, ou até que ponto, disse Sarah House, economista-chefe do Wells Fargo Bank – o que poderia tornar o Fed mais cauteloso quando considerar cortar as taxas de juros.

“Neste momento, eles ainda estão assumindo que ainda há uma grande desaceleração da inflação pela frente, mas isso os manterá cautelosos em seu otimismo”, disse ela, referindo-se às autoridades do Fed. “Eles têm que pensar sobre para onde o abrigo realmente irá e quanto tempo levará para chegar lá.”