Prédios de escritórios no centro de Minneapolis perderam valor rapidamente nos últimos dois anos, mas alguns investidores agora veem uma oportunidade.
O LaSalle Plaza, uma torre de escritórios de pedra e vidro de 30 andares no centro de Minneapolis, foi vendida esta semana por cerca de metade de seu valor de imposto estimado, tornando-se um dos primeiros edifícios de escritórios de alto perfil a ser comercializado desde o início da pandemia.
A Hempel Real Estate nas Cidades Gêmeas comprou a torre – na 800 LaSalle Ave. A cerca de meio quarteirão da Hennepin Street – e planeja investir pesadamente em atualizações do prédio. Parte disso envolverá a atualização dos acabamentos do edifício, mas outros serão projetos maiores, incluindo a adição de um campo de futebol misto no lugar do espaço vago do restaurante. O serviço de carro particular também estará disponível para uma pequena frota de Cadillac Escalades para transportar inquilinos de prédios pelo centro de Minneapolis.
A venda é um voto de confiança no futuro dos edifícios de escritórios no centro da cidade, mas também um reflexo do quanto a pandemia atingiu o setor imobiliário comercial que prosperava antes dela.
“Queremos ter uma posição firme [in the downtown office sector]”Sentimos que agora é o momento em que o mercado começa a voltar à linha de base em que o mercado agora faz sentido”, disse o CEO da Humble, Josh Kresnak.
Como outros edifícios no centro da cidade. O valor do LaSalle Plaza caiu rapidamente desde o início da pandemia. Em 2020 – pagável em 2021 – o valor da torre atingiu um pico de pouco mais de $ 103 milhões, de acordo com os registros de propriedade do condado de Hennepin.
Uma fonte próxima ao negócio disse que o prédio foi vendido por US$ 46 milhões, muito abaixo de seu valor de mercado estimado de US$ 87 milhões.
Humble basicamente comprou a dívida da Northwestern Mutual, com sede em Milwaukee, que a adquiriu do proprietário anterior, o Sistema de Aposentadoria de Professores do Estado de Illinois, portanto, os termos do acordo não foram divulgados.
De acordo com dados recentes de um avaliador da cidade, os prédios de escritórios mais caros no centro do Central Business District (CBD) estão perdendo valor rapidamente, drenando milhões de dólares em receita de impostos prediais dos cofres da cidade.
O prédio era bom demais para deixar passar, disse Kersnak, embora as vagas no distrito comercial central da cidade estejam agora pairando em níveis recordes.
“Estamos sentados à margem esperando ou o mercado se ajustará”, disse Kersnak. “Os preços estavam ficando espumosos.”
Até 2105, a Hempel tinha uma grande presença nos edifícios de escritórios da baixa, tendo sido proprietária de vários deles desde 2006. Embora não esteja claro se e quando as taxas de ocupação voltarão ao normal, Krsnak está longe de ser pessimista.
Embora o setor ainda esteja lutando, há uma enorme demanda por escritórios menores e de melhor qualidade, com o objetivo de atrair funcionários de volta ao escritório, disse Krsnak, falando do centro de Milwaukee, onde a empresa já investiu US$ 200 milhões em prédios comerciais em dificuldades.
Esta jornada para a qualidade já está bem estabelecida no centro de Minneapolis, onde a corrida é para atualizar o espaço de escritórios existente na esperança de atrair novos inquilinos a preços semelhantes ou melhores do que os atuais.
A redefinição dos preços, disse Krsnak, tornou esses edifícios atraentes para os investidores que podem comprá-los com um desconto suficiente para justificar grandes melhorias enquanto ainda cobram altos aluguéis.
Embora a taxa de vacância do CBD esteja em torno de 30%, de acordo com os dados mais recentes de Cushman e Wakefield, Kersnak disse que o mercado está se reequilibrando rapidamente à medida que os edifícios são reformados e os prédios de escritórios existentes convertidos em apartamentos para alugar ou demolidos.
Ele disse que pelo menos cinco prédios de escritórios agora são alvos de conversão residencial e isso basicamente sugará dois milhões de pés quadrados de espaço de escritórios do mercado. Sem novos prédios de escritórios em construção no CBD, essa conversão ajudará a retirar alguns espaços vagos do mercado.
Kersnak disse que, embora não tenha dúvidas de que o prédio agora é valioso, tem sido difícil convencer os principais credores a financiar o negócio.
“Eu voei por todo o país”, disse ele. “Eles disseram que a palavra ‘escritório’ tem quatro letras.”
No entanto, ele conseguiu obter financiamento por meio de credores locais, com a empresa desfrutando de um relacionamento de 25 anos, criando um complexo pool de capital “dividido” que lhe permitiu garantir duas hipotecas para o terreno abaixo do prédio e o próprio prédio. Entre os credores estão o Premier Bank, o Trade Capital Bank e o PACE Loan Group.
A construção do edifício de pedra em Kasuta foi concluída em 1991. Tem mais de 620.000 pés quadrados, sem incluir os 60.000 pés quadrados de espaço comercial no nível da rua e da passarela. O prédio está agora com cerca de 68% ocupado, disse Kersnak.
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