O que o contrato de US$ 1 diz sobre o mercado de escritórios da América

O proprietário de uma delicatessen de Nova York, Jimmy Yavrodi, olha com tristeza para a loja que abriu há 27 anos em um dos principais distritos comerciais da cidade.

“Tudo está vazio”, diz ele. “Eu não entendo isso.”

De sua posição na Park Avenue South, o homem de 61 anos mandou dois filhos para a universidade e empregou 12 pessoas, servindo sanduíches e saladas para funcionários de escritório que chegavam de prédios próximos.

Fornece uma janela para o que alguns chamam de “apocalipse” do escritório norte-americano nos dias de hoje.

O famoso edifício triangular Flatiron próximo está vazio desde 2019. No outono passado, os proprietários disseram que seria convertido em condomínios.

Ao virar da esquina, um novo escritório em frente ao Madison Square Park está em obras. Mas seu inquilino âncora, a IBM, está coordenando a partir de outros locais da cidade.

Seu vizinho, 360 Park Avenue South, está vago desde 2021 para reforma. O edifício de 20 andares, que foi vendido por US$ 300 milhões (£ 233 milhões) naquele ano, atraiu manchetes recentemente depois que um de seus proprietários entregou sua participação de 29% a um de seus sócios, renegando a promessa de financiar US$ 45 milhões em melhorias, em troque por $ 1.

A área ainda abriga restaurantes com estrelas Michelin e inquilinos estáveis, incluindo parte do sistema judiciário do estado.

Na rua, moradores dirão que a vida voltou depois da Covid.

Mas as vendas no Daza Cafe & Deli de Yavrodi, que caíram 70% desde 2020, contam uma história diferente – revelando os enormes desafios que os proprietários de escritórios enfrentam em todo o país e os riscos que essas questões representam para a economia em geral.

“Dependemos de funcionários de escritório e não temos funcionários de escritório aqui. É uma matemática muito simples”, diz ele. “Se eles não vierem trabalhar, lugares como o nosso não sobreviverão”.

Quatro anos depois de a pandemia ter desencadeado uma revolução nas práticas de trabalho a partir de casa, particularmente pronunciada nos EUA, a mudança é difícil de reverter — e as suas consequências não podem ser ignoradas.

Cerca de 20% dos espaços de escritórios nos EUA foram alugados no final do ano passado – a maior taxa de vacância em mais de 40 anos. De acordo com Moody's Analytics.

Embora se preveja que esse número aumente nos próximos 12 a 18 meses, a queda na procura está a transformar os bairros da cidade e a atingir os valores dos imóveis, que já caíram em média 25% em todo o país.

Um Artigo mais recente Estima-se que entre o final de 2019 e o final de 2022, mais de 660 mil milhões de dólares em valor foram destruídos.

As descidas coincidiram com aumentos acentuados nos custos dos empréstimos, criando incentivos até mesmo para empresas bem financiadas a abandonarem as suas propriedades, à medida que o valor dos seus edifícios caía abaixo do que deviam nos seus empréstimos.

Com 44% das hipotecas de escritórios no país nesta posição, os problemas suscitaram preocupações generalizadas sobre a forma como os bancos – e a economia em geral – irão absorver o impacto quando os empréstimos começarem a deteriorar-se.

Credores em países tão distantes como a Alemanha e o Japão transportam centenas de milhões de dólares em antecipação a empréstimos inadimplentes.

Os problemas são particularmente graves entre as instituições locais e regionais, algumas das quais, como o Community Bank of New York, já viram as ações cair perigosamente, à medida que os investidores evitam potenciais problemas.

Quando os bancos falham ou reduzem os empréstimos, dizem os analistas, a situação pode entrar em espiral, tornando mais difícil para as pessoas e outras empresas obter crédito, levando a uma recessão mais grave.

Esta semana, em Washington, os políticos pressionaram o presidente da Reserva Federal dos EUA sobre o que as autoridades estão a fazer para evitar o pior.

“Haverá perdas”, disse o presidente da Reserva Federal, Jerome Powell, ao Congresso, acrescentando que os reguladores estão a contactar as empresas para aumentar a sua almofada financeira. “Acredito que seja um problema administrável. Se mudar, eu direi.”

Até agora, muitos dos incumprimentos têm sido estratégicos – reflectindo a mudança de prioridades de investimento e não a crise financeira, afirma Thomas LaSalvia, chefe de economia imobiliária comercial da Moody's Analytics.

Ele foi um dos que previu a dor regional, e não o desastre económico global.

Mas será um teste nos próximos meses, quando muitas hipotecas contraídas antes de a Reserva Federal dos EUA aumentar as taxas de juro exigirem refinanciamento.

“Esta é a última parte da história dos próximos seis a nove meses – é quando e quanto sofrimento realmente sofreremos”, diz LaSalvia.

“O mercado de escritórios… precisa ser dono de si mesmo, e ainda não fez isso.”

Se as taxas de juro forem reduzidas ainda este ano, como muitos esperam, os riscos para o sector bancário serão “muito menores em magnitude”, afirma Erica Jiang, professora da Universidade do Sul da Califórnia, co-autora de um artigo sobre falências bancárias.

Mas mesmo sem um desastre económico, as cidades dos EUA, que dependem em grande parte dos impostos sobre propriedades de escritórios, estão a sentir os efeitos, uma vez que a queda dos valores e a redução da actividade ameaçam as receitas de que dependem para bibliotecas, parques e outros serviços básicos.

Em Nova Iorque, onde as propriedades de escritórios geram cerca de 10% das suas receitas fiscais, o regulador alertou no Verão passado que a cidade poderia enfrentar um défice de mais de mil milhões de dólares nos próximos anos, num cenário apocalíptico.

Ele disse que o imposto representa menos de 2% da receita e que a cidade poderia resolver esse desafio.

Mas em outros lugares a situação é muito pior.

Em São Francisco, onde a mudança para o trabalho remoto é tão intensa, o prefeito ordenou que as autoridades congelassem as contratações e se preparassem para cortar gastos em 10%.

Analistas em Boston, onde um terço das receitas fiscais provém de impostos sobre propriedades comerciais, prevêem défices orçamentais e pressionam a cidade a encontrar novas formas de angariar dinheiro.

Os alertas também se acumularam em Atlanta, Dallas e outras cidades.

LaSalvia, da Moody's, disse que a epidemia acelerou a mudança dos distritos comerciais do centro da cidade, das 9 às 5, para áreas de uso misto, que já estava em andamento há décadas.

Embora as vagas possam causar problemas nos próximos anos, diz ele, a redução da oferta e a queda no valor criarão oportunidades para novas empresas entrarem e reinventarem bairros.

“Este é um momento que mudará os centros de gravidade, mudará os centros de poder em cada uma das nossas cidades”, diz ele.

A vizinhança de Yavrodi, onde muitas empresas investem dinheiro em melhorias, está bem posicionada para enfrentar mudanças.

Do outro lado da rua, pequenas empresas de saúde quase lotam um prédio recentemente refeito com a ajuda de créditos fiscais municipais.

Ao lado, na 360 Park Avenue South, um restaurante e uma empresa se comprometeram a alugar o espaço, e a proprietária Boston Properties espera que o prédio esteja quase cheio até o final do próximo ano.

As empresas de tecnologia que antes impulsionavam a demanda na área recuaram, mas Peter Turchin, vice-presidente da empresa imobiliária CBRE e agente de locação do edifício, diz que ainda percebe interesse de escritórios financeiros e de advocacia que atraíram funcionários de volta ao escritório. Disposto a pagar pelo primeiro lugar.

“Não creio que tenha um significado muito mais amplo”, disse ele sobre o acordo de US$ 1. “Estamos muito ocupados.”

A empresa que vendeu suas ações, que investe recursos no plano de pensão canadense, não quis comentar.

Yavrodi está cético.

Apesar de alugar espaço, estima-se que apenas 12% dos funcionários de escritório de Manhattan trabalham presencialmente cinco dias por semana.

Ele diz que isso não é suficiente para sustentar negócios de varejo como o seu – especialmente porque muitas empresas usam alimentos gratuitos ou fortemente subsidiados para tentar engolir facilmente os pedidos de volta ao escritório.

Depois de reduzir sua equipe de 12 para cinco pessoas, mudar seu cardápio e expandir suas ofertas, não há nada que alguém possa fazer para resolver o problema.

“Todo mundo tem ideias diferentes, mas tentam colocar um curativo em um corte grande quando precisam de pontos pesados”, diz ele.

“O estilo de vida dos escritórios, como era antes da pandemia, não vai voltar.”