Aumentos do Fed e temores de inadimplência: aqui está o que pode vir a seguir para o mercado imobiliário

Tanto os compradores quanto os locatários podem sentir alívio no final deste ano, à medida que os preços das casas se estabilizarem, as taxas de hipoteca caírem e o crescimento dos preços dos aluguéis continuar desacelerando.

Economistas esperam que o Federal Reserve adie o aumento das taxas de juros por um tempo enquanto monitora os dados econômicos recebidos, alguns dos quais são da crise bancária que levou a um aperto nos empréstimos.

Isso pode permitir que as taxas de hipoteca caiam ainda mais em relação às máximas do outono passado e dar aos compradores um pouco de espaço para respirar para aproveitar os preços das casas que estão caindo de suas máximas.

Mas primeiro, o Congresso deve evitar uma crise e trabalhar no teto da dívida para evitar um calote sem precedentes – um evento que pode abalar o sistema financeiro dos EUA, segundo especialistas.

O limite da dívida paira sobre o mercado imobiliário

Um calote da dívida dos EUA pode ser devastador para os compradores de casas, já que os economistas preveem que os já altos custos de compra aumentarão em dois dígitos.

Nesse cenário de pior caso sem precedentes, o mercado efetivamente congelaria à medida que as taxas de hipoteca aumentassem e as vendas de casas caíssem.

Os custos de compra de imóveis podem subir 22%, já que as taxas de hipoteca excedem 8% no caso de inadimplência da dívida, de acordo com uma nova análise da empresa imobiliária Zillow.

“No geral, parece muito com o impacto do que aconteceu no início do ano passado, quando as taxas de hipoteca subiram dramaticamente de pouco mais de 3% – vários pontos em um período de cerca de meio ano. Isso arrastou o mercado imobiliário descarrilou, transformando-o de crescimento de preços para preços em declínio”.

Mas Tucker disse que a queda nas vendas de imóveis será um fator maior.

“Em nossa previsão do que acontecerá neste calote representa, de acordo com nossas estimativas, 700.000 vendas de casas a menos no ano e meio após esse calote”, disse Tucker, acrescentando que isso coloca centenas de milhares de pessoas em ambos os lados da disputa. negócio fora do mercado.

No entanto, os Estados Unidos nunca deixaram de pagar sua dívida, e a acessibilidade à habitação pode ser poupada de outro golpe.

O que você espera para as taxas de hipoteca

Os rápidos aumentos das taxas do Fed no ano passado pesaram fortemente nas taxas de hipoteca, que atingiram mínimos históricos no início da pandemia e alimentaram um boom de compras.

O aperto monetário do banco central, aumentando as taxas de juros, penetrou no mercado hipotecário e elevou as taxas de juros.

As altas taxas de hipoteca combinadas com o estoque apertado e os altos preços de compra dificultaram a acessibilidade para muitos compradores, especialmente os compradores mais jovens que procuram sua primeira casa.

No entanto, uma vez que as taxas voláteis se estabilizam após atingirem uma alta de 7,08% no outono passado, a taxa recorde permanece alta. Depois de cair pela terceira semana consecutiva, a hipoteca média de taxa fixa de 30 anos está pairando um pouco abaixo de 6,4%.

“O declínio desta semana dá continuidade à recente tendência lateral nas taxas de hipoteca e é um afastamento bem-vindo dos aumentos recordes do ano passado”, disse Sam Khater, economista-chefe da Freddie Mac.

“Embora a inflação permaneça alta, sua taxa de crescimento tem sido moderada e deve desacelerar no restante de 2023. Isso deve ser um bom presságio para a trajetória de longo prazo das taxas de hipoteca.”

Várias projeções econômicas mostram que a taxa de juros fixa de 30 anos cairá para uma faixa baixa de 6% no final do ano. Os dados dos projetos da Mortgage Bankers Association podem cair para até 5,5%.

Haverá mais aumentos de taxa do Fed?

O presidente do Federal Reserve, Jerome Powell, disse no início de uma série de aumentos de juros do banco central que o mercado imobiliário precisava fazer uma correção para tornar as casas mais acessíveis.

Os preços das casas esfriaram drasticamente no ano passado, juntamente com a inflação, e os economistas esperam que o Fed adie novos aumentos.

O economista-chefe da Zonda, Ali Wolf, disse ao The Hill que o Fed provavelmente parou de aumentar as taxas de juros, pelo menos por enquanto.

“Funcionários do Federal Reserve relataram que querem rastrear como os 10 aumentos até agora afetaram a economia, especialmente porque muitas vezes há uma lacuna entre taxas mais altas e mudanças no crescimento econômico”, disse Wolf.

Ela acrescentou: “Se virmos estatísticas de emprego ou números de inflação mais fortes do que o esperado, as autoridades do Fed podem sentir a necessidade de aumentar as taxas de juros novamente”.

A inflação desacelerou em abril, marcando o menor aumento anual da taxa desde 2021, de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) divulgado esta semana.

Tucker, da Zillow, acrescentou que o Fed pode fazer uma pausa nos aumentos enquanto continua avaliando as consequências de várias falências de bancos regionais.

“Acho que eles provavelmente querem levar algum tempo para observar o sistema financeiro digerir os efeitos dos recentes fechamentos de bancos e tentar entender como os canais de crédito que saem disso estão começando a restringir um pouco o crédito”, disse ele.

As rendas estão a caminho de continuar a cair

A demanda por aluguel desacelerou 11^y Dados da corretora imobiliária Redfin mostraram um aumento de apenas 0,3% em abril, respectivamente. Na mesma época do ano passado, os aluguéis médios exigidos subiram mais de 16%.

A desaceleração no crescimento dos preços é em grande parte devido ao grande número de unidades chegando ao mercado. Edifícios concluídos de cinco ou mais unidades saltaram 60% ano a ano em março, para 484.000 em uma base não ajustada sazonalmente. Este negócio de rápido crescimento elevou a taxa de vacância para 6,4% – o nível mais alto em dois anos.

O vice-economista-chefe da Redfin, Taylor Marr, disse ao The Hill que espera que o crescimento dos preços dos aluguéis continue a desacelerar, mas sem espaço de manobra financeira para os locatários.

“Espera-se que os aluguéis mudem de lado na segunda metade do ano, para evitar grandes aumentos, mas na maioria das vezes para não gerar muita economia para os inquilinos existentes”, disse Marr em um e-mail.

Ele acrescentou: “Espera-se que o aumento da oferta (por exemplo, novas construções multifamiliares) desacelere até o final do ano e a demanda permaneça estável – muito menos do que os aumentos repentinos durante a pandemia, pois muitas novas casas de aluguel foram formadas .”

Outros economistas da tendência de aluguel apontaram para o declínio no crescimento do aluguel medido pelo índice de preços ao consumidor.

O vice-presidente e economista-chefe da RealPage, Jay Parsons, escreveu em RealPage.com análise Após a divulgação do IPC, embora os números do crescimento dos aluguéis tenham sido apenas 0,1% menores do que no mês anterior, era a tendência que importava.

“Este é um grande negócio para os observadores da inflação e das taxas (incluindo investidores em condomínios) porque o aluguel é a maior variável na maior categoria do IPC: abrigo”, escreveu Parsons.

A habitação, que representa cerca de 40 por cento do núcleo da inflação, subiu 0,4 por cento mês a mês em abril e foi o maior contribuinte para o aumento mensal geral da inflação.

O que está reservado para os preços da habitação?

Os preços das casas cresceram rapidamente durante o boom imobiliário pandêmico – com ganhos de dois dígitos observados em alguns mercados. Mas o crescimento dos preços desacelerou na segunda metade do ano passado e na temporada de compras da primavera.

A Moody’s Analytics espera que os preços das residências unifamiliares caiam 4%, de acordo com Previsão moderna.

Matt Walsh, economista da Moody’s Analytics, disse que há sinais de que o pior pode estar para trás. No entanto, ele espera que os volumes de vendas permaneçam baixos em comparação com a pandemia, com dados recentes apontando para uma fraca temporada de compra de imóveis.

Mas ele acrescentou que os preços podem cair mesmo com a estabilização dos volumes de vendas.

“Embora uma queda de 10% nos preços das casas seja importante, a próxima correção estará muito longe do crash que se seguiu à bolha imobiliária dos anos 2000”, concluiu.